北好莱坞抢尽风头

去年11月,在洛杉矶一个阳光明媚、秋高秋凉的下午,Trammell Crow公司的艾比·埃曼和布拉德·考克斯带《商业观察报》参观了北好莱坞NoHo区项目的未来选址。

起点就在开发项目的南面,位于钱德勒大道11275号历史悠久的Lankershim Depot大厦的后露台上。如今,它是一种基础咖啡,在北好莱坞一个繁忙的角落里,为不同种族的人们提供服务。这座大楼曾是太平洋电力公司(Pacific Electric)红色汽车生产线的所在地,沉睡了30年,直到最近才复苏。随着附近的新公寓拔地而起,熙熙攘攘的街道生活景象,这是一个适合吸收特拉梅尔·克劳(Trammell Crow)为北荷里活区(District NoHo)——以及北好莱坞本身——所做规划的地方。

与它的名字相反,北好莱坞并不毗邻好莱坞,它位于圣费尔南多谷东部,就在170高速公路以东和134高速公路以北。它一直被认为是一个毫无特色的地区,是电视艺术与科学学院的所在地,与太阳谷、伯班克、托卢卡湖和Studio City等地接壤。

但最近,北好莱坞已经成为一个非常重要的、吸引千禧一代员工的中心。今年秋天,我们公司在Lankershim和Magnolia大道的WeWork NoHo空间将铺开4万平方英尺;一个精明的社区给Noho艺术区打上了烙印;像Kahuna Tiki、Urban Kebab和点缀木兰大道的Republic of Pie这样古怪、色彩丰富的餐馆,北好莱坞已经成为了一个时髦的、类似波西米亚风格的目的地。

去年12月,总部位于埃尔塞贡多的Trammell Crow及其合作伙伴大都会人寿保险公司(MetLife)正式向洛杉矶市提交了规划方案,结束了与洛杉矶县大都会交通管理局(LA County Metropolitan Transportation Authority)近4年复杂的公共/私人合作规划。如果获得批准,这个以交通为中心的多功能项目将为位于Lankershim大道和南Chandler的北好莱坞地铁站入口注入新的活力,后者是该地区的一个主要枢纽。

Trammell的副总裁Ehman说:“我们对增长很有热情,尤其是位于圣费尔南多谷东部及周边地区的娱乐产业,而NoHo地区是创意社区的支柱。”“该项目代表了洛杉矶县的发展方式——交通便利,社区开放空间,高质量的工作,体验式零售,密集的住宅社区,包括经济适用房。我们对该项目的愿景是在山谷中建立一个城市村庄,扎根于交通,并融入艺术和文化。”

NoHo地区的规划包括8栋建筑,将容纳1500套公寓(其中300套是经济适用房)、50万平方英尺的办公室和10万平方英尺的零售空间。

埃曼和考克斯解释说,他们的希望是,1200套市价公寓的租户中,大多数是娱乐或科技专业人士;如果他们不在当地的北好莱坞多家媒体公司工作,他们将乘坐地铁前往附近的伯班克(Burbank)、影城(Studio City)、好莱坞(Hollywood)和洛杉矶市中心的媒体和科技中心

“在未来几年里,圣费尔南多谷将继续成为一个非常理想的居住、工作和娱乐的地方,北好莱坞交通中心将是增长的中心,”特拉梅尔房地产部门高街住宅的高级董事总经理考克斯说。“当它在2023年开放时,该项目将为北好莱坞带来多样化的住宅、办公、零售和经济适用房。”

该项目定于明年晚些时候开工,分6个阶段进行,预计需要6至8年才能完工。

Trammell Crow有意聘请了三家不同的设计公司——主建筑师HKS,加上KFA和Gensler——以确保它的生活-工作-娱乐部分的总和不像Ehman所说的那样是“同一只手画的”。

HKS和KFA已经设计了住宅建筑,根据协议,在任何商业建筑上线之前,经济适用房必须先建起来。与此同时,Gensler设计了10层,40万平方英尺的办公大楼,将“与零售商店层压,”Cox说。

“北好莱坞已经被忽视了很长一段时间,”建筑师Greg Verabian补充说,他是HKS的Westwood办公室的副主管,他在附近的Studio City长大,称这是对NoHo的“改造”。

“我喝了‘交通改造社区’的饮料,”韦拉比安说。“这是一种可以帮助社区进化的机制。”

加入俱乐部

Trammell Crow和大都会人寿计划重建的地铁站代表了对北好莱坞的10亿美元投资,而开发商并不是唯一在东圣费尔南多谷社区进行博的人。他们围绕着历史悠久的火车站大楼制定了NoHo地区的规划,该建筑由地基工程和Richman集团目前正在建设的包含127个单元的多户结构组成。

与此同时,NoHo West项目的开发商也在竞相争取在2020年开工。完成后,25亩复杂月桂峡谷在6150大道,位于最东部的圣费尔南多谷,将包括642套公寓,230000平方英尺的办公室,与60和300000万平方英尺的零售餐饮和购物网站,包括商人乔的,君威电影院和24小时健身。

NoHo West的开发者,总部位于洛杉矶的GPI Cos。总部位于加州森林湖(Lake Forest)的Merlone Geier Partners用梅西百货(Macy "s)的老店面改造出了新的办公空间,为该楼盘的商业部分打下了基础。支撑零售部分的主要租户包括Urbane Cafe、the Stand、California Fish Grill和Ulta Beauty。这处房产还将以绿地、喷泉、狗友好公园和游乐场为特色。

建筑于2018年在NoHo West开始,它将侵占以前的月桂广场空间。该综合体由总部位于dtla的Stir建筑事务所设计,奥兰治县的建筑师Orange负责设计工作,它将为这个外观焕然一新的社区注入一些现代气息,标识面对着170个社区。

仲量联行(Jones Lang LaSalle)的帕特里克?丘奇(Patrick Church)说,“这已经超出了工作与娱乐的界限。”“现在的味道是有一个项目,有整个社区的感觉。”

从帕萨迪纳到诺霍,Church和他在仲量联行的同事负责监管22座建筑和600万平方英尺的办公空间。在他们所有的任务中,丘奇说这个多面、多流派的综合体是他们所承担的最具雄心的任务。这位办公室专家最近加固了WeWork在附近北兰克辛大道5161号的几层楼。他说,他相信NoHo West将受益于附近的NoHo艺术区。他说,“过去10年”NoHo艺术区蓬勃发展。

丘奇最近带领《观察家报》对前梅西百货大楼进行了一次“安全帽之旅”,这栋大楼有四层楼高(包括五层夹层)。他说,他预计整个23万平方英尺的大楼将有四个租户或一个租户。

“更有可能的是,这将是所有的娱乐,”他说。

NoHo West只是利用NoHo复兴的最新项目。社区目前点缀着综合计划发展,从里奇曼集团的项目——将交付127套公寓和12000万平方英尺的零售明年地铁北好莱坞附近的车站,像来自住宅的线索NoHo更紧凑的项目,一套20独栋住宅在Otsego街10907号。

然而,对于北好莱坞社区来说,NoHo West代表了一个社区的顶点,这个社区在短短几年时间里就从一个看不见的郊区变成了真正的商业区。

嘿,邻居!

2019年初,好莱坞的山雀动画公司(Titmouse Animation)扩张到了NoHo,在兰克辛大道5200号和木兰花大道4640号占据了约2.5万平方英尺的地盘。

高力国际(Colliers International)的尼科•维尔吉耶特(Nico Vilgiate)表示:“他们签署的租金接近伯班克媒体区(Burbank Media District)。高力国际的数据显示,截至2019年第三季度,伯班克的写字楼租金为每平方英尺3.59美元。

这是因为好莱坞电影占主导地位的伯班克次级市场已经枯竭。

维尔吉特说:“伯班克(媒体区)的空置率接近个位数。“过去六年里,好莱坞的这种趋势已经持续了一段时间。媒体区几乎没有任何空间了。”

“可以这么说,内容在持续增长,”Vilgiate继续说道,他指的是大量即将推出的流媒体订阅服务,包括去年11月迪士尼推出的流媒体订阅服务,以及WarnerMedia在2020年初推出的流媒体订阅服务。他补充称:“我认为,迪士尼收购福克斯几乎是一种防御措施,目的是为了未来的员工,因为他们正在整合收购福克斯后的员工队伍。”

今年9月,ITV Entertainment高调宣布从谢尔曼橡树街(Sherman Oaks Galleria)的办公室迁至北好莱坞(North Hollywood)的5250家Lankershim。ITV接手了Kaiser Permanente目前占据的土地,签订了一份42,000平方英尺的10年租约,预计将在5月搬迁。它的合作伙伴将包括Bento Box动画工作室、Tremendous Entertainment和Sada Systems。

工业布景

“我把北好莱坞称为好莱坞的外景,”格伦达尔的高力国际(Colliers International)高级执行副总裁格雷戈里·k·巴萨米安(Gregory K. Barsamian)说,他的专长在于工业领域。“距离很近是一个大问题,因为摄影棚就在附近。价格便宜,离工作室很近。它一直是这个行业的核心。”

Barsamian将NoHo的崛起追溯到1990年,当时惠普(Hewlett-Packard)在Lankershim上市,木兰公司(Magnolia)在1990年前后上市。早在20世纪70年代,“这个中间小社区”就开发了支持洛克希德的机器商店,后来租赁业务在整个80年代转变为包括色情产业的生产。

自2018年以来,NoHo见证了大合法化后,大量大生产商涌入工业大楼。

“现在(在NoHo)有一个地铁站,”Barsamian说。“它正在吸引艺术人才。”

但尽管有次级市场的热度,这个社区的工业产品很少是顶级的。

“从工业的角度来看,(在北好莱坞)没有什么特别或漂亮的,它只是一个普通而稳定的埃迪,”巴萨米安说,并补充说,它的仓库经常有“糟糕的停车场,装载很糟糕。”

虽然不是A类材料,但NoHo的仓库空间吸引了“在卧室和车库之外经营公司的人,他们需要扩大规模,”他说。

巴萨米安表示,总体而言,整个硅谷的工业空间供应“低得令人沮丧”。为了满足Netflix和Disney Plus等流媒体公司对内容的狂热需求,这里的仓库正在被改造成零碎的摄影棚。

巴萨米安接着说,NoHo需要做的是去年在附近的太阳谷(Sun Valley)达到,Xebec重新开发了两个巨大的、最先进的仓库设施,其中一个由亚马逊(Amazon)的分销支持商OnTrac占据。巴萨米安说,这是一种利用“过去无法建造的土地,并计算建造成本”的情况。

这种策略在皮奥里亚街11200号也有体现,彭斯克卡车租赁公司(Penske Truck Rental)在那里建造了一座“像高速公路立交桥一样坐落在电塔上的大楼(里面填满了碎石),”他说。

总的来说,次级市场的演员们并不认为北好莱坞会很快冷却下来。

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