德意志银行为Clarion Marriott酒店投资组合提供6.84亿美

据《商业观察家》(Commercial Observer)审查的评级机构分析,Clarion Partners与一家大型国内养老基金合资,从德意志银行(Deutsche Bank)获得6.84亿美元的首期抵押贷款融资,用于为位于全国各地的52家精选服务万豪品牌酒店进行再融资。

据DBRS Morningstar公司分析这笔交易的信息显示,这笔只有5年期利息的首套房贷以略高于3.5%的固定利率向德意志银行支付利息。万豪酒店(Marriott)的52家服务型酒店组成了7,677间客房,分布在25个州。万豪国际管理和运营这些资产。

在整个抵押贷款余额中,4.84亿美元正在COMM2020-CBM商业抵押贷款支持证券(CMBS)交易中证券化。剩下的2亿美元在信托之外持有。

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贷款6.84亿美元的收益,加上Clarion公司的约55.6万美元的股本,偿还了5.76亿美元的现有债务,提供了9900万美元的贷款人控制的翻修准备金,并拨出近920万美元用于支付预期的关闭费用。这笔交易由六家酒店的简单利息、七家酒店的租赁权益和39家附属酒店的费用和租赁权益来保证。晨星(Morningstar)分析师指出,这7家租赁利率酒店“受传统第三方地面租赁的约束,到期日包括延期期权”,期限从2038年到2095年不等,“未来足够多,可以传统融资”。

这一投资组合中的酒店以前在2015年的13亿美元COMM2015-LC21管道CMBS交易中被证券化;德意志银行也推出了6.7亿美元的抵押贷款-涵盖了29个州的65家酒店。

客房集中度最高的是加利福尼亚州。15%的房间——包括1,182个房间——分布在该州的8个资产上。贷款总额略高于1.724亿美元,将分配给这些加州酒店,而第二高的分配总额为5210万美元,专门用于佛罗里达州的4个房产和592个房间。

2005年3月,克拉里昂以将近8.23亿美元的价格收购了这一投资组合,另外还有18家酒店。自收购以来,它为改善这一投资组合注入了超过3.704亿美元。

在2005年至2014年期间,Clarion投资了大约2.51亿美元用于翻新资产,但Morningstar写道,大部分工作发生在2015年、2018年和2019年,共计8570万美元,包括公共区域、客房和便利设施的升级。

虽然专门用于改善的资金似乎很大,而且酒店,仅有90%以上的客房是在1989年或更早的时候建造的,表现良好,但晨星表示担心,翻修“更具防御性,总体表现并没有改善。”该机构指出,自2017年以来,净现金流量下降了11.2%,约为7950万美元,但注意到即将到来的2.217亿美元的基本建设改善计划-平均每家酒店到2023年-将通过这一新的融资获得资金,这将有助于整体业绩的提升。

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